첫 자취를 하며, 가계약금이라는 걸 처음 알게 되었다. 계약금 보다 먼저 계약할 전세물건에 대해 찜콩 해두는 의미로 미리 중개인 혹은 임대인이게 지불하는 비용이라고 생각하면 쉽겠다.
필자의 경우에도 입주하고 싶은 오피스텔 부동산에 연락처를 남겨두었고, 이후에 오피스텔 전세가 나와 부동산에서 연락을 주셔서 입주할 집을 구경할 수 있었다.
맘에 들었지만 첫 자취라 더 알아보고 싶은 마음도 있었는데, 부동산 중개인께서 "입주 안 할 거면 해당 물건 다른 사람 보여줘야 하고, 다른 사람 보여줘서 바로 계약될 수 있다. 계약에 마음이 있다면 가계약금이라도 입금하세요."라고 하셨다.
물론 큰돈은 아니었다. 전세금의 2% 정도였나? 하지만 원룸 오피스텔이니 100만 원 넘지 않은 금액이었지만, 실제 아파트 계약 시에는 가계약금도 적지 않겠다는 생각이 들었다.
그럼 이 가계약금은 계약을 하지 않을 때 임차인인 내가 돌려받을 수 있는 것인가? 관례상 아니다. 관례상 계약금과 동일하게 해약금으로 취급되어 반환되지 않는 경우가 많다.
하지만 집값이 올라 가계약금에 대한 비용도 커지면서 이로 인한 분쟁이 종종 발생한다고 한다.
최근 판례
A 씨(매도인)는 부동산을 계약하기 위해 매수인과 주소, 매매 금액, 계약 일자, 잔금일까지 문자 및 통화로 주고받고 계약금 일부를 가계약금으로 받았다. 그런데 매수자가 개인 사정으로 계약을 진행하지 않겠다며 가계약금 반환 소송을 했다. 당연히 관례에 따라 반환할 필요가 없다고 여긴 A 씨였는데, 법원은 매수자의 편에 섰다.
법원은 가계약금의 경우 매매 계약이 체결되지 않을 수 있는 불확실한 상태임을 전제로 하여 단지 계약 협상의 우선권을 부여한 것으로, 향후 매수인과 매도인 사이에 본 계약이 체결된 경우 가계약금을 계약금의 일부의 지급에 갈음할 수 있지만, 본 계약이 체결되지 않은 경우 반환을 전제로 된 돈으로 보아야 한다.라고 판결했다.
즉, 가계약금은 계약금처럼 해약금의 성질을 가지고 있지 않다는 판결이었다.
가계약금 해약금으로 인정받기
가장 확실하게 가계약금을 지키는 방법은 명백한 약정이 있어야 가능하다.
본계약이 체결되지 않았을 때의 약정을 계약서에 명시해야 한다는 것인데, 계약서 작성 전에 가계약금을 입금하는 것이라 이게 가능한 건가 싶다.
계약금과 달리 가계약금은 따로 계약서를 쓰지 않는다. 보통 매물을 잡아두기 위해 계약 전 가계약금을 입금하는 것이고, 이 과정이 보통 구두로만 진행되기 때문이다.
관행에 따라 가계약금을 반환하지 않아도 되는 것이 아니라면, 매수인이 매도인과의 본 계약을 하기 전에 다른 물건 혹은 매도인을 찾지 않겠다는 약속을 지키지 않아도 되는 것이다.. 이상하다.
매도인이 가계약금을 받는 경우 최소한 문자나 증빙할 수 있는 자료로 가계약금을 해약금으로 인정받을 수 있는 약정의 내용을 매도인 혹은 매수인과 공유해 두는 게 좋을 것 같다.
#약정 포함 내용 예시
● 약정의 내용
● 계약 목적, 동기 및 경위
● 계약 체결 전 매도인 혹은 매수자 포기 시, 가계약금 상환 혹은 미상환 계약 체결
가계약을 맺고 계약일까지 기간이 좀 길다면, 매도인 입장에서도 물론 다른 물건을 알아보고 선택할 수 있다. 하지만 그 기간 동안에 매수인의 기회비용도 발생하는 것을 서로 이해하고 분쟁 없이 잘 해결하면 좋겠다.
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